Nelle locazioni commerciali, il conduttore ha diritto ala sublocazione dell’immobile (tutto o solo una parte) ovvero darlo in comodato a terzi, senza tuttavia cedere o affittare loro anche la propria azienda? Nelle medesime circostanze, il conduttore può cedere a terzi il contratto di locazione?
Per capire la situazione, è bene distinguere le circostanze che possono caratterizzare sia la sublocazione dell’immobile locato (o sua cessione in comodato) a terzi, sia la cessione del contratto di locazione a tali soggetti.
Una prima nonché più semplice ipotesi è quella in cui la sublocazione sia fine a sé stessa, cioè non vi sia null’altro. Esemplificando, è il caso in cui il conduttore (magari un commercialista) abbia affittato un alloggio, per adibirlo ad ufficio, ed intenda subaffittare ad un terzo (un architetto) alcune camere vuote oppure arredate con qualche mobile, sì che quest’ultimo vi possa svolgere la sua attività professionale. Ovvero, nelle medesime circostanze, la sublocazione può concernere l’intero immobile, magari consentendo al conduttore di lucrare sulla differenza tra il canone da lui pagato al locatore e quello da lui richiesto al subconduttore.
Risultato analogo si ottiene cedendo al terzo il contratto di locazione.
Una seconda nonché più complessa ipotesi è, invece, quella in cui la sublocazione si inserisce in un più ampio contesto, costituito dalla cessione o affitto a terzi dell’azienda del conduttore. Qui il contratto di locazione rappresenta solo uno dei rapporti giuridici compresi all’interno dell’azienda stessa, giacché funzionale al suo esercizio. Esemplificando, è il caso in cui l’immobile è adibito a ufficio di rappresentanza per capi di abbigliamento ed il conduttore cede quella per la linea maschile ad un terzo (facendolo così subentrare in tutti i rapporti con le case produttrici e gli altri fornitori), il quale continuerà a lavorare in una parte degli stessi locali. Ovvero il conduttore cede l’intera sua azienda al terzo e si dedica ad altro, lasciando quest’ultimo ad occupare tutto l’ufficio.
Parlando di cessione d’azienda, è stato spontaneo riferire tale concetto anche al contratto di locazione, ma in siffatto contesto lo stesso risultato può essere raggiunto (se nella fattispecie è interesse delle parti) stralciando dalla cessione il rapporto di locazione e regolamentandolo come sublocazione ovvero comodato. Il legislatore differenzia sensibilmente il trattamento di dette due ipotesi.
La prima è lasciata alla disciplina codicistica.
Pertanto, in assenza della contestuale cessione della sua azienda, al conduttore è precluso cedere a terzi il contratto di locazione senza il consenso del locatore, visto il disposto dell’art.1594 c.c., richiamante il principio generale fissato dall’art.1406 c.c. Per contro, la sublocazione è ammessa, a meno che sussista un apposito divieto nel contratto di locazione (sempre art.1594 c.c.).
Alla luce di ciò, le clausole contrattuali solitamente si occupano di disciplinare solo il caso della sublocazione o cessione in comodato dei locali, tendenzialmente vietandole. In effetti, al locatore ciò serve per mantenere un certo controllo sull’utilizzazione dell’immobile, preferendo consentire la sublocazione non in via generale, ma solo con riferimento a specifiche richieste della controparte che egli ritenga di poter accogliere.
Come in precedenza spiegato (si veda il caso 5.1), il controllo così raggiunto dal locatore si rafforza sensibilmente, se le modalità di utilizzazione dei locali vengono pattuite definendole in modo preciso (ad esempio: “studio professionale di commercialisti”) e non con formulazioni alquanto generiche (quali “ufficio”). Difatti, resta soggetto a tali accordi anche chi subentra nel rapporto di locazione ovvero va ad occupare l’immobile in forza di legittimo contratto di sublocazione.
Alla seconda ipotesi è invece dedicata la trattazione del prossimo caso, cui si rinvia.
Riassumendo, si può richiamare quanto deciso dalla Cassazione nella sentenza 22 febbraio 2000, n.1966 (conforme a 21 marzo 1994, n.2655):
“Deve, quindi, ribadirsi che, per le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, il citato art.36 ha sostanzialmente lasciata immutata la disciplina della sublocazione dettata dall’art. 1594 c.c. (innovata, invece, per locazioni di immobili ad uso abitativo, dall’art.2 della stessa legge), con la conseguenza che il conduttore può, salvo patto contrario, sublocare la cosa locatagli a prescindere dal consenso del locatore, anche quando, trattandosi di immobile destinato all’esercizio di un’impresa, alla sublocazione non si accompagni la cessione o la locazione dell’azienda. L’art.36 ha aggiunto al citato l’art.1594 la possibilità per il conduttore di sublocare l’immobile, anche in presenza di un patto che escluda tale facoltà, qualora sia insieme ceduta o locata l’azienda”.
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In conclusione:
Spetta al locatore decidere se consentire o meno al conduttore di meramente sublocare o concedere in comodato a terzi l’immobile locato, quando ciò non è collegato all’affitto o alla cessione dell’azienda del conduttore. Però va pattuito nel contratto. Lo stesso vale per la cessione del contratto di locazione, ma non è invece necessario prevederlo nel contratto.
Clausola contrattuale:
“E’ vietata la sublocazione e la concessione in comodato dei locali, siano esse totali o anche solo parziali”.
ovvero (secondo cosa le parti ritengano più opportuno)
“Al conduttore è concessa la facoltà di sublocare/dare in comodato una parte dei locali (*), fermo restando che non dovrà variare l’uso dell’immobile pattuito nel presente contratto e che nessun rapporto si instaurerà tra il locatore ed il sublocatario/comodatario. Pertanto resteranno invariati gli obblighi assunti dal conduttore nei confronti del locatore mediante il presente contratto. Il conduttore, infine, garantisce e manleva il locatore da qualsiasi conseguenza negativa riconducibile alla condotta del sublocatore/comodatario”.
(*) specificare eventualmente il soggetto cui i locali potranno essere sublocati/dati in comodato.
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